在调降首付和取消贷款利率下限后，地产减弱计谋力度空前。尤其对仍有较高首付、且莫得放开利率下限的北上广深和部分二线城市来说，更是如斯。中央层面从之前的试点到如今救济地方收储存量房，新一轮去库存崇拜张开。

杨现华/文

前所未有、历史最强、力度空前……这是5月17日中央层面出台多项楼市新政后，市集给以的积极回话。照实，非论是史上最低的首付、莫得下限的贷款利率和央行出资救济楼市收储等等，这些明确可现实的计谋对楼市供需两头王人将带来积极的提振效用。

股市有着奏凯且澄莹的反应。5月17日收盘，包括万科A、保利发展和金地集团在内的27家A股涨停，涨幅在5%以上的个股靠拢70家，地产ETF拉涨逾9%。港股上，超40家房地产设备商的股价涨幅跳跃了10%，跳跃10家公司的涨幅在20%以上。

对于首付比例仍较高的北京、上海等几个主要城市来说，降首付的角落影响更大。非论是刚需如故改善性购房需求，后续王人有望得到减弱契机。而况与依然取消利率下限的60余家城市比拟，中枢城市购房资本将会不息下行。

更为热切的是，央行建树3000亿元保险性住房再贷款，用以救济收购存量房。这是具体落实中央政事局会议建议的“统筹盘问消化存量房产和优化增量住房的计谋秩序。”的具体落实。在去库存配景下，直至赢得阶段性效用，概况才是本轮新政的落脚点。

需求计谋最宽松

先回顾一下本轮房地产“517”新政的主要内容。5月17日，国务院召开保交房责任会。央行、住建部、当然资源部部和金管局就作念好配套计谋作念了属目讲明。这是对4月30日中央政事局会议中对于房地产“统筹盘问消化存量房产和优化增量住房的计谋秩序”的具体落实。

领先是需求方面，对于贷款购买商品住房的住户家庭，首套住房交易性个东说念主住房贷款最低首付款比例调理为不低于15%，二套房最低首付款比例调理为不低于25%。本次首付比例下过时，将创下历史新低。取消宇宙层面首套住房和二套住房交易性个东说念主住房贷款利率计谋下限也创下宽松新空间。

此外，自2024年5月18日起，下调个东说念主住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套个东说念主住房公积金贷款利率永诀调理为2.85%、3.325%。相似的，本次公积金贷款利率下调，也将革命低。

各地方快速响应。北上广深一线城市和南京郑州等二线城市速即跟进，公积金贷款下调0.25个百分点。不出不测，很快首付和商贷利率也会跟上调理。

首付方面，领先是武汉传来降首付的音讯。报说念清晰，武汉首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。紧接着合肥也依然有银即将首套房贷首付比例降至15%，首套房贷利率也降至3.45%。

下调首付比例并不极新。2023年8月31日，央行就曾发文晓示，首套房首付不低于20%，二套房不低于30%。现在，除北京等8个城市外，其他城市均已将首付比调理至宇宙层面的下限。这8个城市为北上广深4个一线和天津、长沙、成王人和苏州。其首套房首付基本在30%，二套房基本40%-50%。

央行一季度货币阐扬清晰，3月，新披发个东说念主住房贷款利率为3.69%，同比下落0.45个百分点，依然是很低水平。而况，这亦然个东说念主住房贷款加权平均利率初度低于企业贷款加权平均利率，后者3月为3.73%。

此外，划定3月末，宇宙343个城市(地级及以上)中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。

华泰证券指出，现在包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还莫得肃清房贷利率下限，这15个城市成交额占比占宇宙的34%。而宇宙层面，在房价不下行的情况下，房贷利率下行50个基点，有望缩短房贷月供压力约3%-4%，而这一比例在一线城市更高。

此前，楼市宽松并莫得扭转调理的态势。2023年，商品房销售面积111735万当年米，比上年下落8.5%，其中住宅销售面积下落8.2%。商品房销售额116622亿元，下落6.5%，其中住宅销售额下落6%。

插足2024年后情况仍莫得根蒂好转。和新政吞并天统计局公布的数据清晰，2024年1-4月新建商品房销售额28067亿元，下落28.3%，其中住宅销售额下落31.1%。商品房销售额已降至2016年水平，“金三银四”预期并莫得终了。一连串的减弱并莫得换来地产销售的触底。

不仅如斯，央行造访阐扬清晰，2023年四季度，住户预期房价飞腾的比例仅12.3%，已贯穿10个季度低于历史均值的25%。收入信心指数也贯穿10个季度不高于盛衰线50%。因此，为了扭转楼市调理的趋势，更大幅度的减时弊在必行。

那么这次首付降至历史最低，贷款利率取消下限会加多些许购买量呢？凭据中银海外测算，在启动资金、收入不变的前提下，首付比例和房贷利率下调，购房意愿需要增长8.3%-17.9%，时间用足杠杆即贷款比例，此时销售增长17.6%。

可见，在最宽松的条目下，购房者需要加多购房意愿，才会带来楼市销售的权贵增长。由于各地楼市计谋并不一致，在减弱后，那些限购较严格的地方弹性更大。在当下，即是北上广深和部分中枢二线城市。

撬动楼市基本盘

对三四线城市和部分二线城市来说，取消贷款利率和缩短首付将会有一定的积极效用，但2023年8月底，央行依然降过一次首付，并未对楼市下行起到逆转效用。

首付比例下调对北京、上海等影响更大，缩短最低首付比例角落上更故意于一二线城市偏刚需购房需求的开释。尤其对仍在实行高于央行计谋下限首付比例的8个城市来说，其开释效用也许更佳。

以北京、上海为例，这两个城市的首付比例与宇宙下限的差距最大，因此下调的示范效应也最好。上海首套房首付不低于30%，二套房50%，但若属于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套房下落至40%。

北京首套房也下调至30%，城六区二套房下调至50%、非城六区降至40%。北京、上海下调首付王人是在2023年底公布的。

新政后，北京、上海首付比例较调理后的宇宙首套房首付比例下限15%有一倍的下调空间。需要讲明的是，2009年北京、上海首付就曾下调至20%。

未尝达到首付下限的8个城市数目未几，却掌控着楼市成交量的走势。华泰证券统计，2023年这8个城市商品房成交金额占宇宙的24%，其中北京、上海永诀占3.8%、6.3%。

以上海为例，统计公报清晰，疫情突发的2020年，上海商品房销售额6046.97亿元，增长16.2%。其中，住宅销售额5268.85亿元，增长18.2%。

之后的2021-2022年，上海商品房销售额6788.73亿元和7467.53亿元，增长12.3%和10%。其中，住宅销售额6104.95亿元和6937.77亿元，同比增长了15.9%和13.6%。需要讲明的是，2022年3月底至6月初的三个月，上海处于疫情封控期。即便如斯，楼市成交额也莫得下落。

2023年疫情收复常态化处治。全年上海商品房销售额7259.99亿元，下落2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下落3.6%。收复常态化后，上海商品房销售不但莫得增长反而有所下落。

二手房依然开动下落了。统计公报清晰，2020-2021年上海二手存量房买卖登记面积为2546.17万当年米和2880.07万当年米，同比增长21.3%和13.1%。2022-2023年二手存量房买卖登记面积为1613.96万当年米和1708.03万当年米，同比增长-44%和5.8%。

北京和上海王人是在2023年底将首套房下调至30%的，效用若何样呢？由于莫得成交额，以成交面积来看，不成力首付后，2024年1-4月，全市新建商品房销售面积303.5万当年米，同比下落12.1%。其中，住宅销售面积210.8万当年米，下落14.5%。

1-4月，上海商品房销售面积505.15万当年米，增长0.6%。其中，住宅销售面积418.75万当年米，下落1.3%。

响应先行打算的新开工方面，1-4月，北京房地产设备企业房屋新开工面积312.8万当年米，同比下落22.7%。其中，住宅新开工面积162万当年米，下落25.5%。上海商品房新开工面积605.11万当年米，增长6.8%。其中，住宅新开工面积337.60万当年米，增长8.6%。

通过统计数据不难发现，2023年底缩短首付短期内提振了地方楼市，但时刻周期拉长后，对楼市销售的影响就减弱了。虽然了，这也与2023年上半年尤其是一季度的高基数有一定干系。2023年社会生存收复常态后，楼市出现一波“膺惩性”铺张，带动商品房销售阶段性反弹。

在中央层面再度下调首付后，北京、上海等地首付下调空间再度大开。一线城市有着较强的示范作用。若是北京、上海不息相应地下调首付比例，且地产交游量和交游价钱随之回升，那么将对宇宙楼市带来积极影响。

收储存量房宇宙起航

首付和利率缩短虽然不错劝诱更多购房者的原谅。中永恒看，中央明确政府收储存量商品房的影响概况更大。

央行表态，拟建树保险性住房再贷款3000亿元，披发对象包括、计谋性银行、国有交易银行、邮政储蓄银行、股份制交易银行等21家宇宙性银行。东说念主民银行按照贷款本金的60%披发再贷款，可带动银行贷款5000亿元，以救济其收购已建成未出售的商品房用作保险性住房。

需要讲明的是，2023年1月，央行建树了租出住房贷款救济推敲，救济济南、郑州等8个城市试点市集化批量收购存量住房、扩大租出住房供给。额度1000亿元，也包含在本次额度内。

也即是说，原本个别城市试点、且莫得杠杆撬动效应，如今将在宇宙张开存量房收储责任，且加多了货币乘数。这是宇宙层面初度建议“政府收购商品房”，不错视为此前计谋的升级版。响应用市集化技能消化存量也许将成为政府短期内责任要点。

5000亿元的贷款会带来些许库存的去化呢？计谋对准的是住宅情势，统计局数据清晰，2024年1-4月，商品房住宅销售面积2.45万亿当年米，销售金额2.45万亿元，即每平米均价约9978元。按照这一价钱的七折或八折推敲，则永诀可收储7158万平米或6264万平米，占到了4月底住宅待售面积18.31%或者16.03%。

2020-2021年是上一个住宅待售面积的低点，大要在2.2亿平米-2.5亿平米之间，若念念回到这个低点，大要需要减少1.5亿平米傍边的待售商品房。这意味着住房去库存所需资金概况在1万亿元以上。

其着实5月17日的国新办发布会上，就有记者在发布会发问中援用分析东说念主士也预测，住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元之间。那么本次推出的3000亿元保险性住房再贷款资金体量也许不及。

吉祥证券暗示，房地产收储所需的资金量级可能更大。假定各地按照二手住宅均价收储，处所是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内收储对应所需资金为2.7万亿。

本色收储不会以成交均价手脚基础的，会有一定的扣头。各地方具体扣头法式或有不同，吉祥证券指出，若参考青岛按市集价64%收购，5000亿元的领域预测就可消化库存0.81亿平米。那么按照这个法式，一万亿元傍边的领域就不错使住宅库存回到2020-2021年的低点。

现在依然有10余个城市的国资下场收购存量房，在计谋从中央层面莳植、且资金明确后，不难念念象后续各地国资下场收储存量房将提速。在中央政事局会议建议去库存后，去库存组共计谋密集且鼎力度推出，既提供真金白银又信得过让利。

从计谋效用看，近两年中央和地方层面胁制减弱计谋，缩短购房资本。虽不及以一次性扭转预期，但量变激励质变，房地产底部的莳植，需要计谋的糟塌和集中，底部信号胁制堆积，需求底部就将会到来。

本文刊于5月25日出书的《证券市集周刊》